“商住限购”、“认房又认贷”、“贷款折扣取消”、“房屋共同共有”......对付楼市这只“灰犀牛”还能有哪些应对之策？

金融机构为了防御这种“钱收不回来”的风险，想了很多办法：给贷款投保、把贷款再次卖给别人，打包卖、分层次卖、按受益顺序卖（CDS、MBS、ABS）......无论怎么卖，这些衍生品都有一个共性——总在“如何缓解债务”问题上想办法，折腾半天房子还是以“债”的形式存在，只不过创造出更多的债务人分担风险。这么多环节中只要有一家出现违约，危险依旧存在。

这时候一个叫做“REITs”的产品终于找到了它的用武之地。

但和基金经理直接购买房地产公司的股票、债券不同，REITs投资的房地产必须是基金公司名下的。

REITs大致分为两种类型，第一种股权型。基金公司直接买下商业建筑（比如公寓，购物中心，商务办公楼，酒店，医院，厂房和仓库等等，范围非常广泛），其收益一般来自于转租的租金和房产的增值部分，将租金作为分红支付给投资者。现有REITS中九成都采取了这种形式。

第二种抵押型，基金公司寻找那些资金周转困难的地产开发商，用房产抵押借钱给他们，然后通过收取借款利息支付投资者分红。在这种形式中，基金公司虽然没有必须支付分红的义务，但也要负担开发商债务违约的风险，所以采取这种形式的REITs并不多见。

REITs打的口号是“带领一般投资人感受不动产市场的收益魅力”。市中心的摩天大楼我们买不起，但楼上27层的朝南的那块玻璃我们还是能买的，基金公司通过募集大量想买玻璃的中小投资者来购买整座大楼，反过来再为中小投资者提供了享受地产升值的机会。

收益状况

所以目前实行REITs的国家都持鼓励态度，比如提供一些税收优惠等。

REITs的本质是信托基金，而信托需要将未来绝大部份的盈余用作派息（通常超过90%的收益都会用于分红）。正因如此,REITs的收益率一般高于公债，贴近股票；而另一方面由于其不动产的特性，也使得在对抗通货膨胀时特别有利。

近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的优点明显，首先是收益高，国际惯例90%以上的租金利润都会分给股东；其次是分散分险，房地产跟其他金融产品的相关性极低，符合我们一直强调的投资组合原则；以及流动性强，像买卖股票一样买卖房子，还免税费用低。

但风险也是不可忽视。

比如第一家以REITs名义发行的“鹏华前海万科封闭式混合型投资基金”所投资的地产——万科前海企业公馆所属权并不在基金公司名下，投资者们买到的只是“特许经营权”而已。项目的收益权实际并没有得到法律上的明确保护，这本来就是物权法的模糊地带，一旦出现问题和极端情况，投资者连维权都找不到诉告对象。

我国急需的是建立REITs相关立法。从国际发展经验看，REITS的法规历程会非常艰苦。美国REITs创立于上世纪六十年代艾森豪威尔总统时期，在这个过程中间涉及到无数次法律税法的修改，直到1965年第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITs成立51年。

目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前冠名“REITs”的产品都还处于炒作阶段。

REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而意图投资房地产的资金始终在寻找渠道，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”，不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，REITs在国内已经是呼之欲出了。

“不出预料的话，今年2017年会成为中国REITs的元年。”中国REITs联盟秘书长王刚表示，相关监管和有关部门也在酝酿REITs所涉及的税收优惠安排。

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