讲师介绍

王 晨 龙

• 北京大学房地产法研究中心法律硕士

• 北京大成律师事务所合伙人

• 8年以上法律工作经验

• 擅长房地产、投资并购、知识产权和民事诉讼及仲裁等领域

课程亮点

1. 以案说法，深入浅出：依托讲师丰富的房产交易案件处置经验，结合大量实务案例，通过“案例讲解+案例评析”的方式，深入浅出解析二手房交易中的法律风险及其防范措施。

2. 条理分明，落地实战：聚焦二手房交易中的法律风险，立足全流程剖析二手房交易中的法律风险，全程突出干货，为二手房交易指点迷津。

你将获得

1. 梳理交易流程：系统梳理二手房交易九个流程，并基于全流程讲解法律风险；

2. 厘清典型误区：厘清定金VS订金区别、房屋权属核验、租户优先购买权、交易避税、户口迁移等方面的典型误区；

3. 掌握实战方法：结合大量案例抽丝剥茧剖析二手房交易各流程中的法律风险，并提供核验相关信息要素、明确流程、协商、合同约定、诉讼等切实有效的防范方法，颇具实战指导意义。

课程内容

1. 明确二手房交易的流程

看房 → 房屋权属核验 → 签约 → 网签备案 → 支付首付 → （贷款） → 过户 → 交房 → （迁出户口）

本课程将基于二手房交易的各个流程，分别剖析法律风险的防范措施。

2. 看房过程中的法律风险的识别与防范

结合典型案例解析看房中常见的法律风险及其防范措施

• 为避免承担不利法律后果，务必看到所欲购买房屋后再签订《房屋买卖合同》；

• 高度警惕中介的虚假承诺，仔细辨认并咨询相关人士，避免后续程序无法进行而导致损失；

• 区分订金、定金、预付款的区别：定金作为履约的保证不能超过总房价的20%，超出部分只能作为首付款；而订金与预付款不具备担保性质。

• 支付定金的注意事项：数额不宜过高；务必先看房屋所有权证，再把定金交给房屋所有权上登记的个人，并由权利人在定金合同上签字。

3. 房屋权属核验过程中的法律风险

了解北京市房屋权属核验的相关规定，归纳房源核验信息的内容：

• 房屋所有权证号/不动产权证书号、权利人是否与房屋登记簿/不动产登记簿或权属档案等不动产登记资料记载的信息、系统信息不一致；

• 房屋是否存在查封、异议登记、抵押等限制性交易信息；

• 房屋登记簿/不动产登记簿或权属档案等不动产登记资料记载的该房屋坐落、建筑面积、规划用途等基本信息。

对上述信息内容仔细核对，如有异议，及时向售房人提出，务必购买核验后的房屋。

4. 签约过程中的法律风险

• 签约主体风险的识别与防范：若售房人已婚，须两个人同时在场或有另一方公证授权；若售房人是老人，须见到售房人本人，若两位老人一方过世，应确保房屋过户到在世老人名下；

• 五种不同类型签约标的风险识别与防范

学区房：须提前核实相关入学政策及房屋入学指标使用情况，将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定合同目的不能实现时购房人有权要求解除合同并要求赔偿房屋差价损失；

央产房：确保已办理上市手续；

抵押房：谨慎购买，妥善签订合同并督促卖方解除抵押；

抵债房：存在价格明显过低、合同多数条款空白、买房人未看过涉案房屋等显失公平等情形，买卖合同可予以撤销；

在租房：购房时核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等。

5. 网签过程中的法律风险

结合案例解析网签价格与成交价格不一致引发争议中，出于避税目的导致网签价格过低，将被税务机关予以双向处罚，但对双方签订和履行买卖合同的民事行为效力无影响。

6. 支付首付过程中的法律风险

“交易结算资金专用存款账户”四种资金监管形式：

• 卖方房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；

• 卖方房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；

• 卖方房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；

• 卖方房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

其中第三种情形下，通常由中介方和买方，会同卖方共同到卖方贷款银行办理提前还贷，再去房管局解除抵押，此做法仍存在卖方解押后不配合房地产过户的交易风险。

7. 贷款过程中的法律风险

签约前考察房屋房龄、了解购房人贷款评级等，防范可能出现因无法批贷或批贷金额不足导致重大损失；

贷款面签前将流程核实清楚，避免反复面签导致售房人不再配合的情况发生。

8. 过户过程中的法律风险

结合案例说明房价过快上涨卖方不配合过户情形下，买卖双方先协商解决，协商不成买方通过法律诉讼要求卖方履行过户手续。

9. 交房过程中的法律风险

交接前核查是否存在水电、煤气和取暖等公共事业费大额欠缴情况，可预留一部分购房款在交房后支付或在过户前先进行房屋交接。

10. 售房人迁出户口过程中的法律风险

涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

适合人群

理财经理、理财顾问、各类持证人：掌握二手房交易中的法律风险防范方法，为提升对相关客户的服务水平夯实基础。

有二手房交易需求的理财客户：掌握二手房交易中尤其是购房人的法律风险防范措施，减少风险隐患。