讲师介绍

杨 建 荣

• 苏州大学法学硕士

• 北京某融资担保有限公司总经理

• 北京那融律师事务所主任

课程亮点

1、逻辑清晰：风险点，产生风险原因以及规避手段，课程逻辑清晰，结构合理。

2、分析透彻：老师作为一个有丰富经验的律师，对问题的分析直达根本，有一种顿悟的感觉。

你将获得

1、购买法拍房的常见风险

2、购买法拍房规避风险的方式

3、对待法拍房中介要谨慎，圈套较多

课程内容

本节课程是整个课程的核心部分，重点讲解购买法拍房存在的风险以及应对方法，以下会对风险及规避方法进行详细的介绍。

一、竞拍失败风险

竞拍失败也是一种风险？

首先，购买法拍房会占用保证金，一旦竞拍失败，保证金占用成本较高，因为法拍房拍卖是在互联网平台上进行的，由于银行限额问题，参与竞拍者都会提前将保证金存入账户，占用时间较长，如果是高价房产，成本极高。

其次，机会成本，一旦决定对某一房产进行竞拍就很少有精力关注其他房产，资金问题，限购问题，时间问题都会涉及。

再次，心理挫败感，在对竞拍房产进行选择时，一定会倾注心血，一旦决定竞拍会对房产产生情感，竞拍失败带来的心理挫败感，不能忽视。

怎样规避？

1. 提前了解二手房和法拍房市场行情；

2. 实地了解房屋环境，户型和装修等情况；

3. 对房屋成交大概价格进行预测，制定竞拍方案。

二、费用超预算风险

物业费，取暖费，水电气费，税的问题

尤其高端物业的费用较高，如果没有提前了解费用情况会导致费用超预算的情况出现。

在进行竞拍时，如果没有仔细看公告，税如果需要买方全额承担的话也会导致费用超预算情况出现。

如果只是超出预算较少金额进行补足即可，但是如果金额巨大，非常可能导致竞拍后违约。

规避方法：

提前进行调查，通过物业等服务机构对费用情况进行摸底；

查询当地政策，如两限房，经济适用房等特殊房产有相关的房地产政策，一定要提前确认。

三、过户风险

最重要的就是限购问题，外地法院拍卖本地房产不限购这一条仅在个别时候，个别地区有效，一定要仔细阅读公告，确认购房资格后再进行拍卖。

规避方法：

1. 提前了解所在城市限购政策，最好提前去有关窗口咨询；

2. 自然人代理人问题，提前认真研读公告中关于代理人的规定，提前准备资料。

四、悔拍风险，悔拍的后果

1. 交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原始拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务及与拍卖相关的被执行人的债务。

2. 悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的成交价低于原拍卖价款的，该差价与原拍卖佣金及实际产生的费用，一并由原买受人承担，从原买受人预交的保证金中扣除。扣除保证金数额不足的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

3. 无正当理由悔拍不排除对个人征信所造成不利后果。

规避方法：审慎参拍、专业化调查、有计划出价，制定竞拍方案。

适合人群

机构客户经理：能够拓展眼界，了解较为冷门的房产相关知识，为客户提供更加全面的服务。

高净值客户：了解另类房产购买途径，能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群：为不满足限购政策人群提供购房新途径，为有购房需求者提供新选择，选对了可以节约购房成本。