讲师介绍

杨 建 荣

• 苏州大学法学硕士

• 北京某融资担保有限公司总经理

• 北京那融律师事务所主任

课程亮点

1、逻辑清晰：风险点，产生风险原因以及规避手段，课程逻辑清晰，结构合理。

2、分析透彻：老师作为一个有丰富经验的律师，对问题的分析直达根本，有一种顿悟的感觉。

3、流程梳理：竞拍前准备，竞拍中，竞拍后，老师一一进行了梳理，流程清晰。

你将获得

1、购买法拍房的常见风险

2、购买法拍房规避风险的方式

3、法拍房购买模拟演练

课程内容

本节课程是整个课程的核心部分，重点讲解购买法拍房存在的风险以及应对方法，以下会对风险及规避方法进行详细的介绍。

一、腾房风险

腾房问题，可以说是法拍房购买中遇到的最大的问题。

常见有房主赖着不走占房，还有第三方占房，第三方占房多为租赁方式。

规避方法：提前调查，询问案件法官及法服机构，了解房主配合度。

建议：

房主占房的，如果房主没有其他住房，拍卖所得中会有一部分资金用来支付房主的租金，让房主能够有住所。无法院依据的，申请法院强制腾退、诉讼；

第三方占房的，有一些为一次性付清多年租金，可以调查租房合同真实性，采取诉讼、自力救济、刑事报案、自诉等腾房。

二、租赁风险

有些房产存在真实的长期租赁合同，竞拍成功后也无法入住；“买卖不破租赁”。

1. 抵押之前租赁的，租赁优先；抵押登记之后租赁的，抵押优先；租赁优先时，带租拍卖。

2. 租赁权与处置权不是一个概念，享有租赁权不能排除拍卖，即使适用“买卖不破租赁”，也应带租拍卖。

3. 判断“买卖不破租赁”的关键点：租赁协议时间早于抵押、承租人实际占有、租金缴纳符合常理（抵债的不适用）、租期和租金交纳符合常理。

三、落户风险

竞拍成功之后房租有户口挂靠，无法落户。

规避：拍卖之前调查，目前大多数派出所禁止无房本查询户口情况，法院执行局不处理户口问题。

可间接调查，看房主身份证地址、房主有无其他住房，是否配合迁户等。

可以在拿到房产证以后到户籍所在地的派出所进行登记申请，之前房屋所占用户口信息直接为空挂户。

购买法拍房模拟演练

1. 确定意向房屋

a.主要法拍平台：京东拍卖、阿里拍卖、融E购司法拍卖平台、北京产权交易所司法拍卖网络平台；

b.选房和调查。

按意愿筛选房屋：利用网络平台筛选房屋，可以通过一些中介机构的平台看汇总信息，免去跨平台看房的困扰；

实地看房、调查：认真研讨公告、查看房屋详情；

委托第三方调查：网络调查，电话调查，实地调查。

2. 参与竞拍

a.报名参与竞拍后按网站提示缴纳保证金；

b.开拍后也可以报名参拍；

c.注意各银行向拍卖平台转账的限额问题，建议提前缴纳保证金，以免错过竞拍；

d.开拍后注意出价金额，避免乌龙；

e.保持冷静，按竞拍方案出价，避免悔拍。

3. 拍卖成交及过户

4. 收房

适合人群

机构客户经理：能够拓展眼界，了解较为冷门的房产相关知识，为客户提供更加全面的服务。

高净值客户：了解另类房产购买途径，能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群：为不满足限购政策人群提供购房新途径，为有购房需求者提供新选择，选对了可以节约购房成本。