讲师介绍

杨 建 荣

• 苏州大学法学硕士

• 北京某融资担保有限公司总经理

• 北京那融律师事务所主任

课程亮点

1、逻辑清晰：风险点，产生风险原因以及规避手段，课程逻辑清晰，结构合理。

2、流程梳理：清晰梳理了法拍房的购买流程及注意事项。

3、分析透彻：老师作为一个有丰富经验的律师，对问题的分析直达根本，有一种顿悟的感觉。

你将获得

1、法拍房购买注意事项

2、法拍房购买流程

3、购买法拍房的主要风险及规避手段

课程内容

一、什么是法拍房

法拍房是法院拍卖的房产的简称，指被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人无力履行债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下财产拍卖，以拍卖所得价金满足债权，在此过程中被拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房的优点：

1. 价格优势：法院进行第一次拍卖时一般起拍价是评估价的七折。

当然也有特殊情况，比如，起拍价为议价或者竞价人数非常多，且多为有意购买的竞争者，法拍房就没有价格优势了。

2. 税费优势：法拍房是特殊的二手房交易，税费一般按照规定来支付，买方只承担买方税。

3. 无中介费：法院通过公开渠道发布信息，不需要支付中介费。

4. 有司法机关背书：交易安全性有保障，过户容易。

二、法拍房的主要风险及规避手段

本节课程是整个课程的核心部分，重点讲解购买法拍房存在的7种风险以及应对方法。

1、竞拍失败风险

购买法拍房会占用保证金，一旦竞拍失败，保证金占用成本较高，因为法拍房拍卖是在互联网平台上进行的，由于银行限额问题，参与竞拍者都会提前将保证金存入账户，占用时间较长，如果是高价房产，成本极高。

机会成本，一旦决定对某一房产进行竞拍就很少有精力关注其他房产，资金问题，限购问题，时间问题都会涉及。

心理挫败感，在对竞拍房产进行选择时，一定会倾注心血，一旦决定竞拍会对房产产生情感，竞拍失败带来的心理挫败感，不能忽视。

怎样规避？

a. 提前了解二手房和法拍房市场行情；

b. 实地了解房屋环境，户型和装修等情况；

c. 对房屋成交大概价格进行预测，制定竞拍方案。

2、费用超预算风险

物业费，取暖费，水电气费，税的问题

尤其高端物业的费用较高，如果没有提前了解费用情况会导致费用超预算的情况出现；

在进行竞拍时，如果没有仔细看公告，税如果需要买方全额承担的话也会导致费用超预算情况出现；

如果只是超出预算较少金额进行补足即可，但是如果金额巨大，非常可能导致竞拍后违约。

规避方法：

提前进行调查，通过物业等服务机构对费用情况进行摸底；

查询当地政策，如两限房，经济适用房等特殊房产有相关的房地产政策，一定要提前确认。

3、过户风险

最重要的就是限购问题，外地法院拍卖本地房产不限购这一条仅在个别时候，个别地区有效，一定要仔细阅读公告，确认购房资格后再进行拍卖。

规避方法：

1. 提前了解所在城市限购政策，最好提前去有关窗口咨询；

2. 自然人代理人问题，提前认真研读公告中关于代理人的规定，提前准备资料。

4、悔拍风险

悔拍的后果

a.交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原始拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务及与拍卖相关的被执行人的债务。

b.悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的成交价低于原拍卖价款的，该差价与原拍卖佣金及实际产生的费用，一并由原买受人承担，从原买受人预交的保证金中扣除。扣除保证金数额不足的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

c.无正当理由悔拍不排除对个人征信所造成不利后果。

规避方法：审慎参拍、专业化调查、有计划出价，制定竞拍方案

5、腾房风险

腾房问题，可以说是法拍房购买中遇到的最大的问题。

常见有房主赖着不走占房，还有第三方占房，第三方占房多为租赁方式。

规避方法：提前调查，询问案件法官及法服机构，了解房主配合度。

建议：

房主占房的，如果房主没有其他住房，拍卖所得中会有一部分资金用来支付房主的租金，让房主能够有住所。无法院依据的，申请法院强制腾退、诉讼；

第三方占房的，有一些为一次性付清多年租金，可以调查租房合同真实性，采取诉讼、自力救济、刑事报案、自诉等腾房。

6、租赁风险

有些房产存在真实的长期租赁合同，竞拍成功后也无法入住；“买卖不破租赁”。

a. 抵押之前租赁的，租赁优先。抵押登记之后租赁的，抵押优先。租赁优先时，带租拍卖；

b. 租赁权与处置权不是一个概念，享有租赁权不能排除拍卖，即使适用“买卖不破租赁”，也应带租拍卖；

c. 判断“买卖不破租赁”的关键点：租赁协议时间早于抵押、承租人实际占有、租金缴纳符合常理（抵债的不适用）、租期和租金交纳符合常理。

7、落户风险

竞拍成功之后房租有户口挂靠，无法落户。

规避：拍卖之前调查，目前大多数派出所禁止无房本查询户口情况，法院执行局不处理户口问题。

可间接调查，看房主身份证地址、房主有无其他住房，是否配合迁户等；

可以在拿到房产证以后到户籍所在地的派出所进行登记申请，之前房屋所占用户口信息直接为空挂户。

三、购买法拍房模拟演练

1. 确定意向房屋

a. 主要法拍平台：京东拍卖、阿里拍卖、融E购司法拍卖平台、北京产权交易所司法拍卖网络平台；

b. 选房和调查。

按意愿筛选房屋：利用网络平台筛选房屋，可以通过一些中介机构的平台看汇总信息，免去跨平台看房的困扰；

实地看房、调查：认真研讨公告、查看房屋详情；

委托第三方调查：网络调查，电话调查，实地调查。

2. 参与竞拍

a. 报名参与竞拍后按网站提示缴纳保证金；

b. 开拍后也可以报名参拍；

c. 注意各银行向拍卖平台转账的限额问题，建议提前缴纳保证金，以免错过竞拍；

d. 开拍后注意出价金额，避免乌龙；

e. 保持冷静，按竞拍方案出价，避免悔拍。

3. 拍卖成交及过户

4. 收房

适合人群

机构客户经理：能够拓展眼界，了解较为冷门的房产相关知识，为客户提供更加全面的服务。

高净值客户：了解另类房产购买途径，能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群：为不满足限购政策人群提供购房新途径，为有购房需求者提供新选择，选对了可以节约购房成本。