图片来源：中国人民银行官网

为此，工行、农行、中行、建行、邮储银行等各大银行相继发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率（LPR）定价。

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消息一出，大众都感到非常困惑：LPR是什么？此次转换是强制的吗？之后还可以再次选择固定利率吗？

一、LPR是什么？

贷款市场报价利率（LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

利率的市场化，这是时代的要求。

把利率双轨制变一轨制，消除套利空间，是金融事业健康发展的方向，这个毋庸置疑。 

原来的房贷利率，是根据国家定的基准利率，各商业银行做小幅浮动： 房贷利率=基准利率X（1+浮动比率） 现在要市场化，那么如何市场化？这是由18家商业银行来共同定价。这18家银行既有工农中建国有大银行，也有渣打等外资银行，还有台州银行等地方银行。

他们为何就可以市场化了呢？因为他们要向发币行付利息，他们要向客户放钱收利息。它们必然会追求一个相对合适的价格。这里还有一套规则，比如去掉最高分和最低分，再进行加权平均等。这个值就叫LPR。房贷就变成： 房贷利率=LPR+加点 这里的加点，有政策加点和个人加点。个人加点包含银行利润和对个人征信、流水等情况评估后做的加点。

 比如：现在的房贷是根据2019年12月20日的LPR来确定的，当时的LPR=4.8%，于是你的房贷利率构成就是： 首套=4.8%+0%（政策加点）+0.5%（个人加点）=5.3%二套=4.8%+0.6%（政策利润）+0.5（个人加点）=5.9%  。LPR也是两个部分构成的： LPR=MLF+ 加点 MLF是央行定的，是央行放水工具中的中期借贷便利。

当然MLF也不能说是央行单方面定的，是它给商业银行的市场化利率。加点是商业银行的利润或者对风险的补偿部分。

以2017年基准利率为4.9%来举例，看看如何转换成LPR的计算。比如当时可能有两种，买房受鼓励的，会在基准利率下浮10%；不鼓励的，在基准利率上浮10%，那么原房贷利率： 4.9%X90%=4.41%（下浮10%）4.9%X110%=5.39%（上浮10%） ，根据文件现在转一律按照2019年12月20日的LPR来确定的，当时的LPR=4.8%，于是房贷利率就变成这样的公式了： 4.8%-0.39%=4.41%、4.8%+0.59%=5.39% ，但是4.8%部分未来可是要变的，目前7月份的LPR已经降到是4.65%，下一年度如果不继续降，即使用这个LPR值，那就少了0.15%。

要根据自身情况、当下市场利率走势以及贷款价格、贷款期限、贷款余额等多方因素综合考量，选择最适合自己的方式。如果未来LPR低于固定利率，那么转换LPR会更好；如果LPR高于固定利率，那还是选择固定利率更好。

8月20日，中国人民银行公布了最新市场报价利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。据此前央行公布的市场报价利率，从2020年4月份至8月份，LPR连续5个月未做调整。

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转换成LPR之后还能再转回固定利率吗？此次转换也可以选择固定利率。其实是有两种选择，可转为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率，或者也可以转为固定利率。但是只能转换一次定价方式。

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根据8月12日的各大行批量转换通知，此次批量转换LPR后，如果客户不满此次转化，可于今年底前，进行自助转回或与贷款经办行协商。

相比固定利率，LPR的市场化程度更高，会根据市场情况浮动，LPR未来走势与未来经济形势直接相关，难以预估。就目前来看，LPR大致呈稳定趋势，贷款人转换后很有可能会减轻部分贷款负担。