近日，因部分理财产品到期未兑付，多位投资者赶往恒大集团总部，就恒大财富相关问题进行线下维权对话。 9月13日，为解决、投资产品兑付问题，恒大方面已公布三种兑付方案供投资者选择，分别为：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付，投资者可从三种方案中选择其中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。 并且，恒大否认关于公司的破产谣言。

针对网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论，恒大集团回应称完全失实。恒大方面表示，公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

恒大上半年亏损超63亿 花旗下调未来收益预期

从经营层面来看，恒大的营收主要由四部分构成，即房地产开发、物业投资、物业管理及其他业务，房地产是其中的核心权重项。2020年中国恒大录得营业收入5072.5亿元，其中房地产部分收入4945.5亿元、物业投资收入12.8亿元、物业管理收入65.6亿元。 2020年全年，恒大实现毛利润1226.1亿元、净利润314.0亿元，但2021年或将成为恒大经营转折的关键年。

2021年上半年，57家A+H物业管理上市公司中，恒大物业以79亿元的营收、19亿元的净利润位列行业第二；恒大物业在管面积同比增加近80%，规模超4.5亿㎡，位列行业第一；未来的合约面积规模约8亿㎡，位列行业第二。

而不得不提的是，恒大物业的服务对象基本为自家开发的房地产项目。截止到今年上半年，其第三方在管面积占比约为30%，远低于世茂、保利等物业公司。

在恒大的营收体系内，恒大物业规模太小、且严重依附于恒大地产。若恒大地产的基本盘崩塌，恒大物业很有可能会落到“皮之不存，毛将焉附”的地步。 今年8月25日，恒大公告称，预计上半年净利润90亿元-105亿元，同比下降29%-39%。利润主要构成为房地产开发业务亏损约40亿元，新能源汽车集团亏损约48亿元，出售持有恒腾网络部分股份及持有其剩余股份按市价估值之盈利合计约185亿元。

然而仅仅6天后的8月31日，恒大发布的2021年中期财报显示，上半年恒大营收1735.5亿元，同比降27.09%；净亏损63.3亿元，去年同期净利润189.5亿元。 另外，花旗近期将中国恒大2022-2023年的每股收益预测下调59%-60%，下调毛利率假设，预计核心地产业务2021年亏损。

恒大销售面积增加 销售额减少

今年以来，多数头部房企均实现了销售面积、销售额的同步正增长，而恒大却是销售面积正增长、销售额负增长。

今年1-8月，世茂集团实现销售面积约为1120.6万㎡、同比＋16％，销售金额约1989.2亿元、同比＋18％；融创实现销售面积2868.0万㎡、同比＋28.39％，销售额4151.7亿元、同比＋33.17％；美的置业实现销售面积842.1万㎡、同比＋31.56％，销售额1012.3亿元、同比＋40.95％；招商蛇口实现签约销售面积939.13万㎡、同比＋31.93％，签约销售金额2,176.32亿元、同比＋35.70％；新城控股实现销售建筑面积约1424.4万㎡、同比＋11.3％，销售金额1522.9亿元、同比＋9.5％；中南建设实现销售建筑面积约1022.2万㎡、同比＋15.0％，销售金额1408.4亿元、同比＋17.9％；中梁控股实现销售面积约945.2万㎡、同比＋22.5％，销售金额约1190亿元、同比＋23.3％。 相比之下，恒大1-8月累计实现销售面积5379.0万㎡、同比＋9.0％，但销售金额同比下滑2.7％至4386.5亿元。其中，8月销售面积微增0.3％至534.1万㎡，而销售金额同比下滑26.0％至380.8亿元。

9月1日，据恒大集团官网消息，恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会。集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状。 但近期，恒大在港交所发布公告称，预期9月销售持续大幅下降，导致集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。并且，恒大认为，对集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心。

多只债券沦为“垃圾债”

国金证券在其研报中称，随着地产调控政策收紧，恒大等民营房企的流动性问题爆发。2020年，恒大的有息负债为7165.3亿元、货币资金仅为1587.5亿元，其剔除预收账款后的资产负债率为76.7％，净负债率为152.9％，现金短债比为0.47，监管层要求的三道红线指标还未达标。 恒大计划2022年三条红线转绿，于2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年12月31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，剔除预收账款的资产负债率降到70%以下，达到“三条绿线”。

但现实是，8月31日，据中国结算公司官网披露关于发布债券适用的标准券折算率的通知，恒大地产集团多只公司债券的标准券折算率不足三成，折算率区间为0.2-0.29。

9月2日，中诚信国际公告称，决定将恒大地产集团主体及相关债项信用等级由AAA下调至AA，并列入可能降级观察名单；9月8日，惠誉报告称，将中国恒大集团及其子公司恒大地产集团有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）由“CCC+”下调至“CC”。 9月9日，恒大系债券“20恒大01”跌超31%，盘中二次临时停牌。事实上，不只是“20恒大01”，自今年5月底以来，15恒大03、19恒大01、20恒大02的二级市场价格均由90多元一路震荡下跌至30元左右，或已沦为“垃圾债”。

根据联合资信的数据，2021年上半年债券违约规模接近984亿元，债券违约涉及的主体分布于15个行业，其中房地产的违约数量较多；从wind披露的企业首次违约报表来看，强监管的地产行业违约公司数也较多。

更多深度文章，欢迎扫描下方二维码

进入交流群