今年2月份以来，公募REITs持续下跌，在大类资产中可以说是表现较差，在大A中饱受折磨的投资者如果也购买了REITs产品，可能心情会雪上加霜。4月18日，中证REITs指数跌破1000点，截至6月29日中证REITs指数跌至839.34点，今年以来累计跌幅达20.4%。

2023年之前上市的24只公募REITs中，年初至今（截至6月29日数据）收益全部为负。

数据来源：Choice金融终端

目前来看中证REITs指数并没有止跌反弹的迹象，为何公募REITs市场跌跌不休呢？

一、投资者结构不健全市场流动性较差
首先，应该认识到我国公募REITs市场成立时间较短，整体规模较小，属于一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价形成一致的预期。有券商做过统计，大部分公募REITs的机构持仓占比较高，而且机构占比中大部分为原始权益人以及险资等战略投资者，他们通常以长期持有为目标，手中的份额是不太会在二级市场上进行频繁交易的。因此，REITs市场的交易主力实际上是小部分机构投资者和广大散户，这部分机构投资者往往会面临短期的业绩考核，而散户也更容易受到市场情绪的影响。这样就会形成一种有定价能力的机构不交易，而缺乏定价能力的投资者反而成了市场价格的主要拉动者。

因此中国公募REITs市场目前并不是一个充分、有效的市场，还是一个由少数投资者定价的市场。少数投资者的操作就很容易拉动整个市场价格，出现急涨急跌的现象。

二、经济恢复不及预期负面消息引发投资者恐慌情绪
REITs与宏观经济和房地产业是高度相关的，特别是产业园区类REITs更是与经济好坏息息相关。近期出口、PMI、失业率等宏观经济数据并不理想，对REITs也会产生直接影响。此外，一些上市房企停牌甚至退市，部分工业园区REITs租户退租等负面消息，也引发了部分投资者的恐慌抛售，从而导致REITs市场持续下跌。

三、债市及股市的分流
债市方面，今年以来10年国债利率较去年末下行明显，债市走牛。另外股市方面许多资金也都押在了AI、中特估、TMT等热门赛道身上。因此在市场投资资金有限的情况下，债市和股市也在一定程度上分流了REITs的增量资金。

那么站在当前的时点上是去还是留，我们该如何看待REITs投资呢？我们对REITs投资应该有一个正确的认识，一方面REITs可以为投资者带来较为稳定的分红收益，另一方面REITs本身的价格也会随市场情况而波动。本轮REITs市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益，而分红收益没有太大变动。因此从长期资产配置的角度来看，REITs并没有失去其应有的价值，投资者应更加关注REITs产品的中长期价值，不宜盲目看空，避免“追杀涨跌”。同时下半年宏观基本面有望逐步恢复，随着经济的好转，预计在一定时间内，REITs价格也有望得到修复。

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